전세사기 최소보장 보증금 3분의 1 11월 13일 시행 선지급 총정리

2026. 10. 22.

by. 재시칸5

전세사기 피해를 입고 경매까지 갔는데 돌려받은 돈이 보증금의 일부에 불과해 막막하셨던 적 있으신가요? 경매가 끝나도 손에 쥐는 돈이 거의 없다는 피해자의 호소가 많았던 만큼, 국가가 최소한의 회복을 보장하는 제도가 새로 시행됩니다.

이번 글에서는 11월 13일부터 시행되는 전세사기 피해자 최소보장 제도와 선지급-후정산 제도의 내용, 계산 방법, 신청 절차를 한 번에 정리해 보겠습니다.

1️⃣ 전세사기특별법 시행령, 무엇이 바뀌나

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 2026년 4월 국회를 통과한 개정 법률에서 위임한 세부 사항을 정한 것으로, 11월 13일부터 시행됩니다.

핵심은 두 가지입니다. 하나는 피해자가 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 부족분을 채워 주는 최소보장 제도이고, 다른 하나는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 돈을 지급하는 선지급-후정산 제도입니다.

최소지원금과 선지급금은 다른 사람에게 넘기거나 담보로 잡히거나 압류할 수 없도록 법으로 보호됩니다.

경매나 공매가 끝난 뒤 피해자가 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1보다 적으면, 그 차액을 최소지원금으로 지급합니다.

이때 이미 회수한 금액에는 대항력·우선변제권으로 받은 배당금, 보증금반환채권 변제액, 경매차익, 그동안 받은 임대료 지원액이 모두 포함됩니다. 즉 보증금의 3분의 1에서 이 금액들을 뺀 만큼을 받는 구조입니다.

국토교통부가 든 예시로 계산해 보면 이해가 쉽습니다.

두 경우 모두 보증금 1억5천만원의 3분의 1인 5천만원까지는 회복할 수 있게 됩니다.

신탁사기처럼 집주인이 아닌 사람과 계약해 보증금을 돌려받기 어려운 무권계약 피해자는 경·공매 절차가 길어지는 경우가 많습니다. 이런 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장 금액을 먼저 받을 수 있습니다.

선지급금은 보증금의 3분의 1에서 보증금반환채권 변제액과 임대료 지원액을 뺀 금액입니다. 먼저 받은 뒤에 경매 등으로 돈을 더 회수하면 그만큼 나중에 정산하게 됩니다.

보증금을 나중에 돌려받는 등 반환 사유가 생기면 반드시 신고해야 하며, 정해진 기간 안에 반환하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

최소지원금과 선지급금은 모두 한국토지주택공사(LH)가 신청을 받아 지급과 정산을 맡습니다. 먼저 관할 시·도를 통해 전세사기피해자 결정을 받아 두어야 합니다.

최소지원금 신청 시기: LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정 후, 그렇지 않다면 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤
선지급금 신청 시기: LH 매입이나 처분 절차가 끝나기 전
필요 서류: 피해자 결정 통지서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금반환채권 변제 증빙
대리 신청: 피해자가 질병이나 해외 체류로 직접 신청하기 어려우면 대리인이 신청 가능

서류는 시행일 전에 미리 발급해 두면 접수가 시작되는 대로 바로 신청할 수 있습니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 결정해 알려 주며, 부득이한 경우 30일 더 연장할 수 있습니다. 결과에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다.

피해자 결정을 아직 받지 못했다면 관할 시·도에 먼저 신청해야 하고, 결정이 부결되더라도 이의신청을 하거나 사정이 바뀌면 다시 신청할 수 있습니다. 자세한 내용은 아래에서 확인하세요.

전세사기 피해를 겪고 있다면 피해자 결정 여부부터 확인하고, 시행일에 맞춰 필요한 서류를 미리 챙겨 두세요. 주변에 피해를 입은 분이 있다면 이 내용을 함께 알려 주시면 좋겠습니다.

오늘 내용이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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